树木价格评估的时候对观赏树木有什么评估的标准
2014/6/12 9:25:52
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1、评估方法——“现行市价法”。
观赏树木的价值主要是通过市场交易来实现的,而且用途单一,不由成本及其他因素来决定。因此,观赏树木的评估方法一般都采取“现行市价法”。“现行市价法”是以市场相同观赏树木(参照物)的现行市场价为比较基础,用因素差异作调整来估算评估价值的方法。即委估对象的评估单价,以评估基准日市场上同类型或相近观赏树木(参照物)的市场实际平均单价为依据,并结合委估对象的评估目的、地理位置、运输条件、市场环境、评估节令等因素差异作调整确定。计算公式:评估值[p]=数量[s]x参照物的市场平均单价[v]x(1±因素差异调整%)。
2、评估单价确认的一般原则。
一是按照评估目的来确认。观赏树的评估价值还要受评估目的影响,同一观赏树木用于不同评估目的,其评估价值也不完全相同。一般用于为委托人了解市场价值提供价值参考为目的的评估,委估对象的评估单价一般应与市场平均价接近。其中:距离城市远、运输条件差的评估单价要低于市场平均价。反之,评估单价要接近市场平均单价。在地理位置、运输条件等因素相同的条件下,用于为委托人的投资行为提供价值参考为目的的评估,委估对象的评估单价应适当低于为了解市场价值为目的的评估单价,这是为了降低评估和投资的风险。二是参照物及参照物的市场平均单价的确定。一般应以本地市场确认参照物及参照物的市场平均单价(含委托人近期的实际销售均价),如果本地市场不足以满足确认要求,则应以外地市场确认。三是要充分考虑观赏树木的季节性。观赏树木的移栽受季节性的限制,评估基准日在植树季节的评估价值一般要高于植树淡季。
3、评估单价确认。
首先确定参照物及参照物的平均市场单价。评估人员应通过多种渠道,广泛收集市场价格信息,一个委估对象至少要收集市场上5个以上相同观赏树的信息资料,并对信息资料进行综合分析研究,剔除异常信息,从中筛选并确定出一个市场均价,相对比较公允地作为评估的参照物,并以该参照物的平均单价作为评估的比价基础。市场价格信息的渠道很多,一般应先从本地市场收集,包括委托人近期的实际交易资料,在本地市场价格信息无法确认的情况下,再参考外地市场价格信息资料。在实际工作中,(1)要通过审阅委托人的会计资料、合同协议、管理资料、宣传广告等资料,从中了解近期与委估对象相同类型观赏树木的实际交易价格。(2)要深入多家交易市场,实地了解市场价格行情,广泛收集不同商家的市场指导(参考)价格信息。(3)利用网络传媒,从网上收集外地市场交易指导(参考)价和商家对外发布的销售指导价。(4)从本评估事务所过去的评估档案资料中整理出相同对象的评估单价资料。(5)借鉴本地同行的相关资料。(6)对所收集到的资料进行综合分析,研究市场的发展趋势,并结合评估人员的经验综合考虑确认参照物及参照物的市场价。
